La réforme des valeurs locatives cadastrales à compter de l’imposition 2017 – Quels enjeux ?

Pour qui ?

Sont concernés par cette réforme les locaux professionnels c’est à dire les locaux commerciaux et biens divers tels que définis à l’article 1498 du CGI. En substance les bureaux, hôtels, cliniques, plateformes logistiques…

Comment ?

Pour déterminer la Taxe Foncière et tout ou partie de la Cotisation Foncière des Entreprises, on applique un taux voté par les collectivités à une valeur locative.

La Valeur Locative (VL) doit représenter le loyer théorique que le bien était susceptible de produire à la date de référence de la  dernière révision, au 1er janvier 1970.

Cette Valeur Locative (VL), appelée également  valeur locative 70 (VL70) en référence à la dernière réforme, est calculée comme suit :

VL = Tarif x Surfaces pondérées

Pour déterminer le tarif on va appliquer dans 90% des cas, une méthode dite « méthode par comparaison », c’est-à-dire que l’Administration va identifier un Local Type ou de référence qui est comparable en termes de consistance, d’affectation, d’ état et d’ éléments de confort au site à évaluer.

Conséquences

Or les locaux type retenus à ce jour sont des locaux types qui pour la plupart ont été désignés comme tels lors de la révision de 1970. Ce qui sous-entend qu’au regard des constructions qui ont eu lieu ces 50 dernières années et qui répondaient aux besoins des utilisateurs et des évolutions architecturales,  la comparaison n’est plus judicieuse.

Pour exemple un immeuble de bureau dans les années 70 ne peut pas devenir le local de référence d’un immeuble de bureau construit dans les années 90 car ils ne sont pas comparables en termes de surfaces, d’état et d’éléments de confort…

En résumé, les valeurs locatives retenues ne correspondent plus à l’état actuel du marché immobilier.

C’est pour cette raison que l’Administration fiscale doit faire face à de plus en plus de contentieux et une jurisprudence qui ne cesse de donner raison au redevable qui dépose des réclamations en vue d’obtenir des dégrèvements  au regard des anomalies identifiées en matière de valeur locative.

Réaction de l’Administration fiscale

La notion de local type va être abandonnée dans le cadre de cette révision afin de rendre le calcul de la taxe foncière plus juste, plus lisible et de désengorger les Centres des Impôts fonciers qui doivent faire face à de nombreuses réclamations. Il est à noter que la taxe foncière est la matière la plus contentieuse à ce jour.

La valeur locative sera calculée à partir des loyers réellement constatés et s’avèrera plus réaliste au regard du marché immobilier.

Cette notion de loyer a été communiquée par les propriétaires via la déclaration 6660 – REV au 1er janvier 2013.

Dans ladite déclaration le propriétaire a dû renseigner une nomenclature des différents secteurs pour tenir compte des réalités économiques et du maillage territorial.

Ainsi, dans chacun des secteurs, des tarifs seront fixés légalement pour chaque catégorie de locaux. En effet, les locaux ont fait l’objet d’un classement en sous-groupes en fonction de leur nature et de leur destination.

A partir de ces éléments, le calcul de la valeur locative est alors le suivant :

VL= Tarif x Surfaces pondérées

Le tarif au m2 est appliqué sur la surface pondérée du local, en fonction d’une grille tarifaire déterminée dans chaque secteur d’évaluation et par catégories de propriétés et non plus par rapport à un local type ou de référence comme jusqu’à présent.

Ce que doit faire le redevable de la taxe foncière

Le redevable a tout intérêt à procéder à plusieurs vérifications, à savoir :

1.      Vérification de sa base d’imposition (local type appliqué et surfaces retenues) au titre de l’année 2016,

2.      Vérification des informations transmises sur la déclaration 6660 REV qui vont servir de référence pour le calcul de la base d’imposition au titre des années 2017 et postérieures.

Pourquoi vérifier les bases 2016

Après plusieurs simulations faites par l’Administration Fiscale afin de quantifier les conséquences d’une telle réforme, les conclusions ont révélé une hausse de l’imposition 2017 pour une grande partie des redevables.

Suite à ce constat, l’Administration réagit en mettant en place 3 dispositifs calculés au regard des bases d’imposition 2016 et 2017

Le premier dispositif est celui du “lissage” qui réduit sur 10 ans l’écart entre les deux années de référence 2016/2017;

Le deuxième dispositif est celui du “planchonnement” qui est un abattement  de 50% de l’écart constaté entre la base d’imposition 2016 et la nouvelle base d’imposition 2017;

Le troisième dispositif est celui du “ coefficient de neutralisation”. Dispositif non publié à ce jour par l’Administration car intimement lié à la future réforme des locaux d’habitation qui est en cours de finalisation.