En bref

La base foncière des usines – ou sites industriels – est déterminée à partir des montants immobilisés constatés dans les comptes. Mais cette méthode, dite comptable, concerne aussi d’autres sites qui disposent de moyens matériels très importants, qu’il y ait ou non une fabrication.
Déterminer cette base foncière à partir des données comptables, implique une connaissance méthodologique des prix de revient à retenir dans la base taxable. Mais dans bien des cas, la base va intégrer des valeurs différentes, historiques. La notion même du prix de revient implique la prise en compte des agencements qualifiés “fonciers”. On est très loin du strict cadre de la comptabilité du propriétaire.

Ce mode de détermination conduit majoritairement à des bases plus élevées qu’une évaluation à partir des surfaces, une mécanique de calcul pénalisante parce que l’impôt se base sur les valeurs à neuf actualisées, sans égard au vieillissement des infrastructures, constaté par les amortissements.

Pour aller plus loin

Les propriétés bâties industrielles relèvent d’une évaluation comptable de la valeur locative taxable en Taxe Foncière (article 1499 du CGI), a partir donc des valeurs des immobilisations constatées au bilan au 31 décembre de l’année précédant l’imposition.

Méthode comptable ou base “surfaces”

Malgré la constante désindustrialisation de nos territoires, les services fiscaux élargissent ce mode d’évaluation à un grand nombre de sites non dédiés à la fabrication : logistiques, centres de recherche, sites de valorisation des déchets, terrains de carrière…. L’importance des moyens matériels dont sont pourvus ces établissements suffit pour que ce mode de détermination soit retenu malgré l’absence d’une transformation de produits.

Suite à des vérifications fiscales, beaucoup de redevables subissent à ce titre des changements de méthode souvent pénalisants sur les bases foncières, malgré l’exonération de plein droit dont bénéficient les propriétaires de sites classés “industriels” des Taxes d’Enlèvement des Ordures Ménagères.

Mais par ailleurs, les sites industriels non détenus par les entreprises qui les exploitent, peuvent au cas par cas échapper à cette méthode comptable, et être évalués à partir des surfaces. Il existe donc certaines alternatives conditionnelles qui relèvent de la méthode dite particulière.

Le prix de revient  vraiment taxable

Plusieurs principes complémentaires viennent s’agréger à cette valorisation en détermination “comptable” :

•       Certaines installations techniques peuvent par leurs caractéristiques physiques, être assimilées à des constructions taxables

•       Dans les cas de restructuration des entreprises (apports, fusions et même rachat d’établissements) le Code Général des Impôts maintien au-delà des valeurs comptables des bases assises sur les valeurs d’origine (valeur locative dite “plancher”).

•       Les aménagements environnementaux, bénéficient d’une prise en compte réduite, voire des exonérations.

•       Les changements de propriétaires dans le cadre d’opérations de crédit-baux immobiliers impliquent majoritairement le maintien des bases historiques.

•       Les prix de revient à prendre en compte peuvent dans la détermination comptable des valeurs locatives être donc très différents des montants figurant à l’actif des entreprises : pas de symétrie absolue entre les principes comptables, et la définition fiscale du prix de revient.

Que ressort-il de la Jurisprudence ?

La jurisprudence liée à l’évaluation en méthode comptable des valeurs locatives est imposante. Mais l’infinie majorité des décisions porte sur ces deux questions incontournables : 1 Quelle est la méthode à retenir ? 2° Doit-on y appliquer la valeur locative “plancher” ?

La détermination comptable des bases foncières, sera forcément conditionnée par l’historique juridique des sites et par les différentes entités qui ont détenus le site.

La législation qui encadre la méthode comptable dédiée aux établissements industriels est en constante mutation. Ces évolutions sont parfois les conséquences directes de certaines décisions du Conseil d’Etat

Les sites industriels face à la Réforme

Seuls les sites industriels qui relèvent de la méthode particulière (en base “surfaces”) seront impactés par la réforme des valeurs locative de 2017, et par l’ensemble des dispositions y afférent.

Plus nombreuses seront les modifications en 2017 des bases des Sociétés Civiles industrielles qui détiennent des établissements industriels ou des immeubles qualifiés comme tels, qui pouvaient jusqu’en 2016 maintenir une évaluation par les surfaces, si elles n’avaient pas opté pour le régime fiscal des sociétés commerciales.

L’unité d’évaluation industrielle

L’ensemble des biens immobiliers à une même adresse pourra normalement constituer une seule et même unité d’évaluation industrielle, avec ses bâtiments administratifs, les entrepôts, les locaux sociaux. Mais la règle laisse aussi des exceptions fréquentes, où une redéfinition du périmètre industriel reste possible.

Comment agir sur cette base foncière industrielle ?

La bonne pratique, c’est d’abord une gestion des immobilisations précise et détaillée, et une vigilance accrue sur le maintien au bilan en phase de clôture des comptes, de certains agencements obsolètes ou renouvelés.

Importance fondamentale de la maîtrise des obligations déclaratives, et des impacts potentiels, que peut impliquer  une mise à jour des bases après une vérification fiscale.

Compte tenu d’une base tirée des immobilisations au bilan de l’entreprise, les options comptables des entreprises peuvent être déterminantes dans l’impact sur les bases foncières des coûts immobilisés. Mais pas si simple !! La nature de l’investissement primera toujours sur le classement comptable  choisi dans l’entreprise.

Faire assumer des travaux “immobiliers” par les occupants n’est pas la solution non plus : ces coûts seront ajoutés aux prix de revient retenus dans les bases du propriétaire.

Comment CEFI ACTION peut vous aider ?

Spécialisé en fiscalité locale, CEFI ACTION audite l’ensemble des taxes qui gravitent autour d’un site industriel ou tertiaire, que le redevable légal soit le propriétaire et ou l’exploitant.
Notre mission : faire en sorte que toute taxe collectée par l’Administration ou les collectivités locales soit reconstituée, vérifiée, optimiséePrenez contact avec nous pour profiter dès maintenant.

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